Kam zavede (nejen) ochranu životního prostředí novela stavebního zákona?

Tereza Snopková

12. 5. 2026

V poslanecké sněmovně probíhá projednávání novely stavebního zákona. Druhé čtení tisku č. 67 - obecná rozprava je navržena na pořad 16. schůze (od 5. 5. 2026). Rozsahem se přitom jedná spíše o zcela novou právní úpravu. 
Jaké dopady může mít přijetí této novely do ochrany životního prostředí? A jde s návrhem něco ještě dělat? Na tyto dvě otázky se zaměří následující text.

Začněme od druhé otázky. Ta si vyžádá pohled do historie sněmovního tisku. Návrh byl předložen jako poslanecký návrh skupiny poslanců (Andrej Babiš, Karel Havlíček, Tomio Okamura, Petr Macinka, Alena Schillerová, Zuzana Mrázová, Radim Fiala, Boris Šťastný, Vojtěch Krňanský, Marie Pošarová) dne 12. 12. 2025. Jednalo se o rozsáhlý návrh, celá dokumentace měla kolem 800 stran, novelizuje se kromě stavebního zákona přes čtyřicet dalších předpisů, typicky předpisy z oblasti práva životního prostředí, ale také např. soudní řád správní, oblast památkové péče, požární ochrany apod. K takto rozsáhlému dokumentu zaujala vláda (jmenovaná teprve dne 15. 12. 2025) dne 16. 12. 2025 souhlasné stanovisko. Návrh byl v poslanecké sněmovně přikázán k projednání výborům. S ohledem na podobu (nekvalitní, neodborná ustanovení návrhu, laická terminologie) byla jednání výborů přerušena a byly očekávány značné pozměňovací návrhy. Toto očekávání se promítlo zejména do tzv. komplexního pozměňovacího návrhu, který v podstatě přepisuje původní návrh, a na který již navazují další pozměňovací návrhy. Pro řádnou reflexi a odborné posouzení všech těchto návrhů je v rámci sněmovních procesů stanoven velmi krátký časový rámec. Komplexní pozměňovací návrh má jako soubor dokumentů přes 1000 stran (cca 200 stran samotných legislativních změn). Celá agenda zasahuje do různých oblastí, přitom každé dílčí pochybení a nejasnost může mít značné dopady na činnost veřejné správy, ale také na její adresáty, běžné občany.

Připomínková místa definovaná Legislativními pravidly vlády (mezi nimi také Akademie věd ČR) neměla návrh v legislativním procesu vůbec k dispozici, protože přípravná fáze zákona jako vládního návrhu byla přeskočena právě poslaneckou iniciativou. Odborná veřejnost nemohla kvalifikovaně posoudit odbornou kvalitu návrhu (původního návrhu ani pozměňovacích návrhů) ani jeho návaznost na komplexní právní řád ČR. Návrh nemá ani tzv. RIA – Hodnocení dopadů regulace, tedy chybí analýza stavu i očekávaných dopadů navrhovaných změn právních předpisů. Návrh neviděla ani Legislativní rada vlády. Nedošlo tedy k odbornému projednání předloženého návrhu.

U tak zásadního předpisu s dopadem do právní sféry každého jednotlivce, s dopadem do území každé obce, do přírody a krajiny celé ČR, jakož i do hospodářské a organizační sféry celé veřejné správy jde o zásadní problém. Navrhovaná účinnost dnem 1. 7. 2026 vyvolává obrovské obavy před kolapsem stavebního povolování. Není jasný personální aparát ani přechodná pravidla. Kromě toho je obtížné (nejen) pro laickou veřejnost adekvátně plně vyhodnotit navrhované změny, natož ve spojení s pozměňovacími návrhy.

Pokud jde o věcný dopad novely stavebního zákona, ten je zcela zásadní, a to ve všech sférách, na něž agenda stavebního zákona dopadá. To platí již od obecných principů, kdy dochází k oslabení role dotčených orgánů a maximální integraci odborných otázek pod jednotnou stavební správu (viz veřejné zájmy v § 1b), tak i v konkrétním provedení na úseku ochrany životního prostředí.

Ustanovení dále citovaná vycházejí z komplexního pozměňovacího návrhu.

Předložený stavební zákon je označovaný také jako lex developer. Důvodem je to, že v řadě institutů jde tzv. na ruku developerské výstavbě. To je patrné již v nových základních zásadách, podle kterých je možné znemožnit rozvoj sídel, hospodářství, veřejné infrastruktury nebo výstavbu jen tehdy, není-li možné zajistit dostatečnou ochranu jiných hodnot podmínkami, kompenzačními anebo zmírňujícími opatřeními (§ 1a návrhu). V navrhovaném § 16 se uvádí, že obec a kraj prosazují a hájí veřejný zájem na všestranném rozvoji svého území a na vytváření podmínek pro bydlení, práci, podnikání a život lidí. Přitom základní a jasná pravidla stanoví již záruka územní samosprávy v Ústavě ČR nebo obecné požadavky krajského a obecního zřízení kladené na obce a kraje. Stavební zákon proti tomu prioritizuje tlak na výstavbu. To se promítá dále v nových pojmech v § 5 návrhu: Stavbou pro hromadné bydlení má být stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení s celkovou podlahovou plochou od 10 000 m2; přitom stavby pro hromadné bydlení jsou zařazeny mezi stavby vyhrazené uvedené v upravené příloze č. 3 stavebního zákona. Současně platí, že plánování, příprava, výstavba a provozování veřejné infrastruktury a vyhrazených staveb je ve veřejném zájmu. Vyhrazené stavby přitom povoluje centrální stavební úřad, a to v jednostupňovém řízení. Takže stavba od určité plochy s pouhou převažující funkcí bydlení bude řešena bez odvolání a ve veřejném zájmu.

Návrh také vylučuje podání tzv. blanketního odvolání (§ 226) a zavádí odchylky od obecného režimu soudní kontroly správních rozhodnutí, jak jej předpokládá § 65 a násl. soudního řádu správního. Při rozhodování o žalobě (§ 309 návrhu) nebude moci soud zrušit rozhodnutí pouze pro nedostatek odůvodnění (Soud nezruší rozhodnutí ani opatření obecné povahy pouze pro nedostatek jejich odůvodnění a přezkoumá je z hlediska zákonnosti jejich výroku, je-li to na základě správního spisu nebo doplnění podkladů nebo důvodů rozhodnutí v řízení před soudem možné; dle odůvodnění: Návrh tak vědomě mění právní následek vad odůvodnění: nikoli každá nedostatečnost odůvodnění má nově vést ke zrušení rozhodnutí, jestliže lze vady odstranit a zákonnost výroku spolehlivě přezkoumat). Také nebude moci zrušit napadené rozhodnutí (a návrh zamítne), pokud by jeho zrušení představovalo pro jiné osoby nebo pro veřejný zájem nepoměrně větší újmu v porovnání s újmou vzniklou navrhovateli zamítnutím návrhu (§ 309 návrhu). Stavební zákon tak zasahuje do postupu soudů, a to v míře, která přesahuje dosavadní standardy a zvyklosti, bez širší odborné diskuse a zavedením nežádoucí výjimky z obecného předpisu – soudního řádu správního.

Návrh novely rozbíjí také jistotu vztahů v území danou územně plánovací dokumentací (zejména územními plány obcí). Pomiňme to, že mění proces pořizování územních plánů; nově by vše měly řešit obce samostatně, viz § 26 návrhu: Obec v samostatné působnosti pro své území zpracovává, pořizuje, schvaluje a vydává územní plán, regulační plán, územní studii a územní opatření, poskytuje údaje pro územně analytické podklady a vykonává další územně plánovací činnosti v zájmu rozvoje obce v rámci svého práva na samosprávu. Při tom ji lze omezit jen na základě zákona a jen v nezbytně nutném rozsahu; s možností opt out v § 47). Návrh zejména zavádí výjimky z platných územních plánů (územně plánovací dokumentace). (Stavební) záměr se bude moci odchýlit od územního plánu, a to při udělení souhlasu rady obce (návrh hovoří o souhlasu toho, kdo územně plánovací dokumentaci vydal, v kompetencích svěřuje udělení výjimky radě, resp. zastupitelstvu tam, kde rada není volena) a souhlasu vlastníka pozemku, pokud nenaruší veřejné zájmy a nedotkne se jiných osob, ochranných pásem nebo koridorů.

Zavádí se také tzv. nepodstatná změna v zastavitelném území, kdy dochází ke zjednodušení změny územně plánovací dokumentace, nově se zavádí také vymezení pohody bydlení, kdy za narušení pohody bydlení se nepovažuje architektonické ztvárnění záměru ani imise a účinky, které nejsou v rozporu s plánovaným charakterem území nebo které odpovídají běžné okolní zástavbě nebo běžnému využívání okolního území. Má se také uplatnit řada domněnek: Má se za to, že stavební záměr umisťovaný v zastavitelném území nebo v koridoru pro stavební záměr v souladu s územně plánovací dokumentací a v souladu s požadavky na výstavbu je přípustný, a to i z hlediska jiných zákonů, jejichž požadavky byly zohledněny v územně plánovací dokumentaci. Je-li to potřebné, stavební úřad stanoví podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů a práv účastníků řízení; Má se za to, že povolení záměru v zastavitelném území nebo v koridoru pro stavební záměr je v souladu s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení, pokud záměr splňuje požadavky na výstavbu a odpovídá plánovanému charakteru území, běžné okolní zástavbě nebo běžnému využívání okolního území (§ 194, odst. 1 a 2).

Návrh nenápadně zasahuje také do oblasti konání místního referenda, a to ve vztahu k plánovacím smlouvám: O plánovací smlouvě a záměru, který je jejím předmětem, lze konat místní referendum pouze před uzavřením plánovací smlouvy (§ 132 odst. 1, poslední věta).

Již výše uvedené postupy mohou vést k ohrožení složek životního prostředí a nedostatečnému posouzení negativních dopadů stavebních záměrů. K tomu zásadně přispívá koncepční organizační změna, která přenáší rozhodování o záměrech na státní stavební správu. O většině dopadů budou rozhodovat úřady rozvoje území jako stavební úřady (podle § 1b: Při posuzování a ochraně veřejných zájmů podle odstavce 1 v řízení podle části šesté, deváté a desáté tohoto zákona vykonávají stavební úřady pravomoc dotčených orgánů podle jiných zákonů namísto těchto orgánů, nestanoví-li zvláštní zákon jinak.). Ty jsou koncipovány na principu integrované ochrany veřejných zájmů, tj. posuzují různé veřejné zájmy podle různých složkových zákonů, a to pod zorným úhlem principu v § 1a.

S tím souvisí to, že v řadě případů došlo k nahrazení dosavadních závazných stanovisek dotčených orgánů prostým vyjádřením dotčeného orgánu (např. podle lesního zákona bude stavební úřad, pokud půjde o záměr povolovaný podle stavebního zákona, rozhodovat o odnětí lesních pozemků plnění funkcí lesa nebo o omezení jejich využívání pro plnění funkcí lesa, k tomu dostane pouhé podkladové vyjádření; ve vodním zákoně je souhlas podle § 17, původně podmiňující povolení záměru, který může ovlivnit vodní poměry, nahrazen vyjádřením, které je dále podkladem pro rozhodnutí o záměru podle stavebního zákona). Někde stavební úřady zcela přebírají agendu životního prostředí (v ochraně přírody a krajiny – mimo zvláště chráněná území posuzuje vlivy na přírodu stavební úřad – povoluje kácení dřevin, hodnotí vlivy na krajinný ráz, povoluje výjimky u památných stromů; v ochraně zemědělského půdního fondu stavební úřad vydává souhlas s odnětím zemědělské půdy v rámci rozhodnutí o povolení záměru, projednává přestupky v těchto věcech aj.), tedy tu, která vstupuje jako dotčený chráněný zájem do povolovacích řízení dle stavebního zákona. V nové struktuře budou při plné integraci všichni odborníci (podřízenými) zaměstnanci stavebního úřadu. Zásadní otázky ochrany životního prostředí (při povolování staveb) se budou zpravidla řešit mimo gesci Ministerstva životního prostředí nebo Ministerstva zemědělství. V souvislosti s těmito změnami se zcela ruší zákon č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku.

Co říci na závěr

Příprava novely stavebního zákona má dvě klíčová rizika procesní a organizační povahy.

Jednak jde o způsob přípravy a projednávání bez odborné veřejnosti. Vzhledem k tomu, že nejde o jediný „velký návrh zákona“, který jde touto zkrácenou cestou, je na místě apelovat na to, aby nešlo o nový legislativní standard. Pak by zbývala již jen opora Ústavního soudu při podání návrhu na zrušení zákona přijatého nezákonným způsobem. A to jistě není optimální běh věcí pro každou velkou novelizaci.

Druhým rizikem je absolutní nepřipravenost veřejné správy na nový systém spojený s neexistující analýzou situace a budoucích řešení. K tomu se přidává aktivní nesouhlas klíčových hráčů, jako jsou obce, nadto je třeba vzít v úvahu rozdílnost zájmů a možností menších obcí oproti velkým městským strukturám.

Třetí velké riziko předloženého návrhu spočívá v potlačení a degradaci odbornosti při povolování záměrů zprostředkované doposud dotčenými orgány veřejné správy a jejich závaznými stanovisky (resp. jednotným environmentálním stanoviskem). To je dle všeho motivováno primárně prospěchem developerských projektů (viz výše pojem lex developer), potažmo tvrzeným urychlováním výstavby.

Dotčené orgány hájí různé veřejné zájmy, a to v oblasti zachování památek, kulturních tradic, environmentálních hodnot či bezpečnosti a zdraví lidí. Jejich oslabování dopadá na všechny jednotlivce a potenciálně zasahuje do práva na příznivé životní prostředí, případně dalších práv. Oslabování ochrany přírody (v kontextu dalších složek životního prostředí) kromě toho vůbec nedává smysl, pokud se ČR zároveň zavázala přijmout Národní plán obnovy přírody a systematicky usilovat nejen o péči o přírodu, ale dokonce o její účinnou obnovu.

K uvedeným rizikům se přidávají další instituty a mechanismy (výjimky a odchylky), které oslabují účast veřejnosti nebo postavení sousedních vlastníků, dotčených osob. Jde o klíčové věci spojené s právní jistotou a důvěrou v právní řád, které by moderní společnost měla chránit, nikoliv omezovat.

Pokud Poslanecká sněmovna návrh schválí, bude předložen dále Senátu. V případě jeho nesouhlasu může být návrh i tak v Poslanecké sněmovně prosazen. Poté by zamířil k prezidentu republiky, který může návrh vetovat. Nicméně ani jeho případné veto není zárukou, že zákon nebude přijat (prezident může být přehlasován sněmovnou) a posléze publikován ve Sbírce zákonů. S předpokládanou účinností od července letošního roku, v podstatě již po 2 letech od plné účinnosti „nového stavebního zákona“ (zákon č. 283/2021 Sb.), je pohled na směřování legislativní činnosti velmi skeptický.